Actualité: Les tarifs des notaires pratiqués sur les transactions immobilières devraient bientôt diminuer

Les tarifs des notaires correspondant aux actes de la vie courante comme les transactions immobilières. les successions, ou encore les contrats de mariage, devraient bientôt diminuer .en effet, le projet de loi Macron, présenté prochainement au Conseil d'Etat, prévoit d'encadrer ces tarifs.Les prix seront alors plafonnés et davantage liés aux coûts de revient.

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Indemnité d’éviction pour non renouvellement du bail commercial par le bailleur ,formule de calcul de l'indemnité d'eviction

Indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement d'un bail commercial

Dans le but de protéger le locataire-commerçant et son fonds de commerce, dont le bail commercial constitue souvent un élément important ,(L'article L145-14  du nouveau Code de commerce (ancien article 8 du décret) stipule que le bailleur qui refuse le renouvellement du bail à son expiration ,doit verser au locataire une indemnité d’éviction, afin de le dédommager du préjudice subit par la perte de son local et de sa clientèle .Ce droit du locataire-commerçant est appelé parfois aussi propriété commerciale.

Le locataire évincé est tenu de libérer les lieux dans les 15 jours qui suivent le versement de l'indemnité (article L145-29 du Code de Commerce). La décision du bailleur ne peut pas renouveler le bail est irrévocable (article L145-59 du Code de Commerce).


Calcul de l'indemnité d’éviction?

Selon l’article L. 145-14 du Code de Commerce,l'indemnité d’éviction est « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Bien qu'il est toujours difficile d’évaluer le préjudice subi par le locataire ,l'article L. 145-14 précise que l'indemnité d’éviction comprend la valeur marchande du fonds de commerce,les frais normaux de déménagement et de réinstallation,les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur .

La valeur marchande du fonds de commerce

La valeur marchande du fonds de commerce peut être calculée soit de façon empirique d'après les usages de la profession. En pratique, les experts et les juridictions, prennent en compte lors du calcul de la valeur du fonds de commerce la moyenne du chiffre d'affaires réalisé au cours des 3 dernières années.

L'expert prend en compte aussi les travaux effectués par le locataire, et non amortis, au cours du bail expiré pour calculer l'indemnité d'éviction.

Les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur

Ils sont pris en compte dans le calcul de l'indemnité d’éviction pour compenser les frais que le locataire devra supporter pour acheter un fonds de même valeur. Ils comprennent :

-Les frais d’agence

-Les frais de rédaction d’acte

-Les droits de mutation

Notez bien

- Le montant de l'indemnité d’éviction est variable selon la nature du commerce pratiqué par locataire ,son chiffre d'affaire réalisé ou ses bénéfices. Si le bailleur et le locataire n'ont pas pu se mettre d'accord sur le montant de l'indemnité d'éviction ,ce dernier sera fixé par le tribunal après expertise.

- En cas de contestation de cette indemnité , l'article L145-14 in fine du Code de Commerce, prévoit que c'est au propriétaire bailleur de prouver que le préjudice est moindre , par exemple que le transfert de fonds n'aura pas d'influence sur la clientèle du locataire évincé.

Refus de renouvellement du bail par le bailleur sans indemnité à payer au locataire

Selon l’article L. 145-17 du Code de Commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, sans être obligé à verser au locataire évincé une indemnité, dans les cas exceptionnels suivants :
Motif grave et légitime

    Si le bailleur dispose d'un motif grave et légitime à l'encontre du preneur,il peut refuser le renouvellement du bail sans lui  payer l'indemnité d’éviction . Cependant, en cas d'inexécution d'une obligation ou de cessation d'activité, le propriétaire est tenu de faire une mise en demeure par acte extrajudiciaire d'avoir à faire cesser cette infraction qui ne pourra être invoquée que si elle est poursuivie et renouvelée plus d'un mois après cette mise en demeure. A peine de nullité ,la mise en demeure doit préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l'article 9-1° du décret.

    « Toute extension de la destination des lieux, même limitée à une activité connexe ou complémentaire, réalisée sans l'autorisation préalable du bailleur ou, à défaut, du tribunal, constitue un manquement du locataire à ses obligations, qui justifie la validation d'un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction ».

Etat insalubre et dangereux de l'immeuble

Si le bailleur justifie que l'immeuble est en état d'insalubrité reconnue par arrêté préfectoral et qu'il doit être totalement ou partiellement démoli , Ou bien s'il justifie par une décision administrative ou les constatations d'un expert que l'occupation du local représente un danger en raison de son état, il ne doit pas payer d'indemnité au locataire. Toutefois, le bailleur n'a pas droit de se prévaloir de l’état d'insalubrité reconnue par les autorités afin de s’échapper de paiement de l'indemnité au locataire sortant à l'occasion de non renouvellement du bail,dés lors qu'il na pas effectué des travaux de confortation qui peuvent être réalisé à un prix raisonnable à sa portée, en raison de sa négligence .

Si le propriétaire reconstruit un nouvel immeuble qui comprend des locaux commerciaux,le locataire évincé à un droit de priorité pour louer un local dans cet immeuble dans la limite de l'ancienne superficie.
Textes de loi : Indemnités d’éviction

Selon l’article L. 145-14 du Code de Commerce, l’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice « causé par le défaut de renouvellement ». « Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».