Actualité: Les tarifs des notaires pratiqués sur les transactions immobilières devraient bientôt diminuer

Les tarifs des notaires correspondant aux actes de la vie courante comme les transactions immobilières. les successions, ou encore les contrats de mariage, devraient bientôt diminuer .en effet, le projet de loi Macron, présenté prochainement au Conseil d'Etat, prévoit d'encadrer ces tarifs.Les prix seront alors plafonnés et davantage liés aux coûts de revient.

Read more...

Vente logement loué

Démarche vente logement loué

Vente logement loué : Principe et démarche

Le propriétaire-bailleur d'un logement (Appartement ou maison) en location voulant le mettre en vente a deux options pour agir:

- Soit vendre son bien immobilier occupé à un autre bailleur .Dans ce cas ,le contrat de bail continue avec le nouveau propriétaire jusqu'à son échéance normale. Cette décision peut être prise sans même avoir besoin d'informer le locataire

- Soit vendre son bien immobilier libre. Selon la loi de 1989 qui régit les rapports locatifs, le propriétaire est obligé de délivrer un congé pour vente à son locataire.

Congé donné au locataire pour vendre un logement

Le congé contenant l'offre de vente doit respecter certains points légaux:

1 – Il doit être délivré 6 mois avant la fin du contrat de location par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier . Ainsi, pour un acte de bail conclu le 27 décembre 2008 et qui prendra fin le 27 décembre 2011. Le congé devra donc être reçu par le locataire avant le 27 Juin 2011.

Notez bien :

- C'est la date de réception et non de l'envoi du courrier notifiant le congé pour vente qui est pris en compte ; Ainsi afin de s'assurer de la validité du congé, il est préférable que le propriétaire- bailleur d'un bien immobilier adresse la lettre de congé pour vente largement à l'avance par exemple 7 mois avant l'échéance du bail pour éviter les problèmes dus à l'absence ou non retrait du courrier de la poste par le locataire, par mégarde ou par mauvaise foi. Dans ce cas, le propriétaire aura le temps de faire appel à un huissier pour la signification du congé . Prenez aussi soin de conserver une copie du lettre recommandée envoyée au locataire.

- Il doit y avoir un congé par titulaire du bail par exemple un courrier par colocataire.En cas de locataires mariés, adressez le courrier de notification à chacun des 2 mariés.

- Il existe des situations ou le locataire est protégé ,le cas par exemple des es personnes âgées. Prenez contact avec l'ADL pour s'assurer que votre locataire ne se trouve pas parmi ces cas particuliers.

2 –La lettre du congé pour vendre doit respecter certaines conditions de forme ,ainsi elle doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires comme indiqué dans 'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 :

– Prix de vente : Le prix de cession du bien immobilier en vente doit être clairement signalé dans la lettre recommandée envoyé au locataire. Toute indétermination du prix de vente comme mentionner par exemple juste "prix à débattre" entraîne la nullité du congé. Le bailleur a le droit de fixer librement son prix de vente. Cependant si ce dernier est manifestement exagéré afin d'obliger le locataire de quitter le logement ,cela pourra entraîner la nullité du congé.

– Conditions de vente : La Notification par lettre recommandée avec avis de réception doit comporter les conditions vente ,la dénomination complète du bien .Pour les lots en copropriété, l'offre de vente doit préciser la part des millièmes de copropriété affectée par ce lot.

– La reproduction des cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

Le non respect de ces conditions cités ci-dessus ( Délai de préavis dépassé, conditions de forme) peut entraîner la nullité absolue du congé et donc son renouvellement pour au moins 3 ans.

Pour rédiger votre courrier, vous pouvez utiliser notre modèle de lettre congé pour vente,qui notifie le droit de préemption dont bénéficie le locataire, les conditions de vente du logement.  

Le locataire bénéficie d’un droit de préemption et le congé vaut alors offre pendant les 2 premiers mois du délai de préavis. Au cours de cette période, le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour donner réponse à l'offre de vente, sinon un délai de  4 mois ,dans le cas ou il compte acheter le logement par crédit. En cas de refus de l'offre,il doit partir à la fin de contrat de bail ,et est alors déchu de plein droit. Toutefois, si le propriétaire fait une offre de vente à d'autres acheteurs avec un prix inférieur à celui déjà proposé au locataire,et que ce dernier est intéressé par cette nouvelle offre,il disposera à nouveau d'un délai de 2 mois pour acheter le logement loué sinon 4 mois s'il compte acheter avec un emprunt.

Vente appartement loué: Droits et obligations

Vente appartement loué:  Droits et obligations

Vente d'un logement occupé: Droits du propriétaire

- Droit de vente

Le propriétaire d'un logement loué a le droit de le vendre avant l'expiration même du contrat de bail s'il respecte les droits légaux et contractuels du locataire ( Droit de preemption).

- Droit de visite

Si le droit de visite en cas de vente d'un logement occupé a été signalé dans le contrat de location,le propriétaire est libre de faire visiter son logement 2h par jour .En cas d'absence de cette clause , il faut demander une autorisation de visite auprès du tribunal.

Read more: Vente appartement loué: Droits et obligations

Textes de loi : Vente d'un logement loué

Vente d'un logement loué : Que dit la loi?

-Textes de loi

Article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 alinéas 1er à 5.

« Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

Read more: Textes de loi : Vente d'un logement loué

Prix de vente appartement loué

Si vous envisagez vendre votre logement loué,le prix de vente de votre bien subira absolument une décote c'est-à-dire il sera en dessous du prix de cession d'un même logement vendu en état libre.

Read more: Prix de vente appartement loué

Modèle de lettre: Congé pour vente logement loué

Congé pour vente délivré par le propriétaire bailleur au locataire

Ce modèle de lettre est donné à titre indicatif pour vous aider à rédiger votre propre courrier. Vous pouvez l'adapter à votre situation personnelle.

Lettre recommandée avec avis de réception (ou par acte d’huissier)

Read more: Modèle de lettre: Congé pour vente logement loué